A Reforma Tributária já foi aprovada e começará a valer a partir de 2026, com um período de transição que vai até 2033. Uma das mudanças mais relevantes para investidores imobiliários será a forma de tributação sobre aluguéis — e isso reforça ainda mais a importância de avaliar a criação de uma holding imobiliária.
O que é uma holding imobiliária
É uma empresa criada com o objetivo de concentrar imóveis em uma única estrutura. Esses imóveis podem estar destinados à renda de aluguel, à valorização de longo prazo ou ao uso da própria família.
Na prática, em vez de os imóveis estarem no nome da pessoa física, eles passam a ser detidos por uma pessoa jurídica, o que abre espaço para maior eficiência tributária e patrimonial.
Principais vantagens
1. Eficiência tributária
Hoje, a pessoa física paga até 27,5% de IR sobre os aluguéis.
Com a reforma, a partir de 2026, quem tiver 3 ou mais imóveis alugados e/ou renda de aluguel acima de R$ 240 mil/ano passará também a pagar IBS (estadual/municipal) e CBS (federal). Mesmo com a redução de 70% na base de cálculo, a carga total pode chegar a ~36% da receita de aluguel.
Já a holding, no regime de lucro presumido, terá carga em torno de 19% da receita bruta — praticamente a metade do que será pago na pessoa física.
2. Planejamento sucessório
Ao concentrar os imóveis dentro de uma holding, é possível organizar de forma mais eficiente a sucessão, com a doação de quotas e definição de regras em contrato social. Isso reduz conflitos, dá previsibilidade e pode diminuir custos futuros com inventário.
3. Proteção patrimonial
Manter os imóveis em uma pessoa jurídica reduz a exposição do patrimônio pessoal a riscos, separando a esfera familiar da empresarial. É uma forma de blindagem que traz mais segurança jurídica.
4. Organização e gestão
Centralizar a administração dos imóveis dentro de uma holding facilita o controle de receitas, despesas, contratos de locação e fluxo de caixa. Além disso, dá mais transparência e profissionalismo à gestão do patrimônio.
Quando faz sentido criar uma holding?
- Para famílias ou investidores com 3 ou mais imóveis de aluguel e renda superior a R$ 240 mil por ano.
- Para quem deseja organizar a sucessão de forma planejada.
- Para quem busca reduzir a carga tributária e profissionalizar a gestão do patrimônio.
Conclusão
A Reforma Tributária já é uma realidade e, a partir de 2026, mesmo com a transição, a tributação sobre aluguéis ficará significativamente mais alta para pessoas físicas com maior número de imóveis ou renda de aluguel relevante.
Nesse cenário, a holding imobiliária ganha ainda mais importância como ferramenta de eficiência tributária, organização e perpetuação do patrimônio familiar.
